9 điều cần biết khi đầu t�� phòng trú chân cao cấp
Trao đổi với VnExpress, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh - Phan Công may loc nuoc tot nhat Chánh cho biết, gần đây, mô hình kinh doanh phòng cho thuê tại TP HCM lôi cuốn nhiều nhà đầu tư cá nhân có vốn nhàn rỗi lớn tham gia. Song đây là một kênh đầu tư không hề dễ dàng. Ông Chánh san sớt một mệnh kinh nghiệm cho người có ý định kinh dinh lĩnh vực này. Thứ nhất: Khảo sát nguồn cung hiện hữu và chọn phân khúc ít cạnh tranh nhất. Hiện phòng trú chân cao cấp tập trung lớn nhất tại danh thiếp quận nội thành TP HCM: 1, 3, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh. Tại các khu thành thị mới như quận 2, 7 nguồn cung phòng cho thuê cao cấp gồm: cho người Việt Nam thuê (3-5 triệu đồng/tháng) và cho người nước ngoài thuê (5-dưới 10 triệu đồng/tháng).Tùy vào vị trí và địa bàn hoạt động, nhà đầu tư cần chọn phân khúc ăn nhập với nguồn lực về quỹ đất và tài chính trước khi bắt đầu với mô hình kinh dinh này. Đến giữa năm 2015, nguồn cung vẫn trong thời đoạn sơ khai, thị trường có dư địa lớn cho nhà đầu tư mới. Thứ hai: Đánh giá như nguồn cầu và định vị chiến lược của phân khúc phòng trọ cao cấp cho thuê. TP HCM gần 10 triệu dân với tiến trình thành thị sinh mạnh mẽ đang thiếu hụt danh thiếp khu nhà trọ cho thuê được phát triển chuyên nghiệp, quản lý tốt, giá mà cả hợp lý.Loại phòng cho thuê phổ biến rộng 15-20 m2, gần trung tâm, giá như 3,5-4,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên. Mức giá mà này đắt gấp đôi phòng trú chân bình phẩm dân (dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng) nhưng lại rẻ bằng một nửa so với căn hộ nhà tập thể (nhờ diện điển tích nhỏ hơn). Bù lại vị trí của phòng trọ cao cấp cho thuê khá thuận lợi, kết nối với khu trọng tâm nhanh, dịch vụ tốt. Đối tượng của phân khúc này là người có thu nhập ổn định ở mức khá trở lên, chưa mua nhà sẵn sàng thuê loại phòng trọ cao cấp để có chất lượng cuộc sống tốt. Tùy số phận vốn đang có và vị trí khu đất, nhà đầu tư có trạng thái cân nhắc diện tích phòng trọ, mức độ hoàn trả thiện bất động sản.
Một tòa nhà đang được chào cho thuê phòng trú cao cấp tại TP HCM từ giữa cuối quý II/2015 đến nay. Ảnh: Rongbay Thứ ba: Chọn mô hình đầu tư phù hợp. Phương án một là tự mua đất, tự xây lên rồi tự vận hành cho thuê. Nhóm này thì chủ đầu tư có sẵn nguồn lực về tài chính, gia tộc đầu tư xây nhiều tòa nhà. Họ trực tiếp tham dự vào việc điều hành, vận hành và khai thác khách thuê.
Thứ năm: Tiết giảm phí đầu tư văn bằng nhiều hình thức. Kinh doanh phòng trú chân cao cấp cho thuê có vô vàn khoản phí tổn không tên cần phải chi: bảo vệ, lao công, thợ điện - nước, thợ duy tu bảo dưỡng... Nhà đầu tư cá nhân dịp chủ nghĩa thành ra cân nhắc từng khoản chi một cách cặn kẽ, hợp lý để tránh bị đội chi phí. Ví dụ: thay do thuê lao công toàn thời gian, có trạng thái thuê theo giờ hoặc theo ngày để tiết kiệm chi phí. Nên tìm những nhóm thợ nhỏ, uy tín, phải chi mềm hơn và đàm phán trước để ngay khi gặp sự cố gắng (nghẹt cầu cống, hố ga,…) có thể xử lý được ngay. Thuê thợ điện-nước theo sự vụ/ sự vụ. Phí: thang máy, điện, nước, cáp, internet, rác, giữ xe có thể thu từ khách đầu hàng đi thuê để trang trải các chi phí, nếu khéo vun quén hoàn toàn có thể dư thừa để trang trải chi phí này.Thứ sáu: Quản lý khách thuê phòng. Nhà đầu tư cho nên sàng lọc khách thuê phòng ngay từ đầu. Nếu cảm thấy không yên bụng thì thành thử chối từ khách để tránh những rắc rối về sau. Tiến hành làm thủ thô tục đăng ký tạm trú cho khách thuê thật nhanh và sớm với công an phường/ xã cũng là một trong những cách giúp người cho thuê an tâm. Có trạng thái tìm kiếm thêm nguồn khách thuê từ danh thiếp kênh: rao vặt, mạng xã hội: facebook, zalo, viber... Thứ bảy: Lưu ý danh thiếp rủi ro. Rủi ro đầu tiên là lựa chọn sai phân khúc (quá cao huyễn hoặc quá thấp so với nhu cầu) dẫn đến việc thu hồi vốn chậm hơn dự tính. Rủi ro thứ hai là đệ trình độ quản lý bị giới hạn. Ví dụ: thu chỉ thuê trễ hạn, quản lý an ninh trật tự kém, xử lý danh thiếp sự cố kỉnh (nghẹt cầu cống, hố ga…), duy tu và bảo dưỡng (sơn lại phòng, xếp đặt trang trí lại nội thất khi khách dọn đi).
Rủi ro thứ ba là, khả năng tìm kiếm khách hàng phục không tốt, nhiều phòng trống làm suy giảm doanh thu, lợi nhuận. Ngoài ra, nguồn lực về tài chính thị có hạn, xoay vòng vốn không kịp cũng dễ dẫn đến thua lỗ. Rủi ro lớn nhất là quản lý không tốt khoản tiền mà khách đặt cọc. Thứ tám: Chuẩn bị dẫn giải pháp phòng tránh thua lỗ. Về vốn: đây là suất đầu tư dài hạn, phải trường vốn, ít dùng đòn bẩy tài chính (hạn chế vay mượn). Về mặt tinh thần: không bỏ cuộc giữa chừng, cần nhiều sự tỉ mỉ, cẩn thận, nhẫn nại. Đừng đòi hỏi kết quả ngay may loc nuoc gia dinh trong một sớm một chiều. Về tương ứng xử xã hội: phải giao thiệp tốt, biết lắng nghe, xử lý linh hoạt và sẵn sàng phục vụ người khác. Chuẩn bị kiến thức: luôn học hỏi kinh nghiệm để không ngừng cải tiến dịch vụ.Thứ chín: Tận dụng ưu điểm dòng đồng cân cho thuê ổn định bất chấp các điều kiện của thị trường học bất động sản. Những nhà đầu tư có 10-20 phòng cho thuê trở lên hoàn toàn có thể yên lòng về khoản đồng cân thuê hằng tháng mà họ nhận lại được. Nếu vay ngân hàng, dòng tiền đều đặn này có thể giúp gia tộc dẫn giải quyết bài toán trả lãi vay lẫn nợ gốc. Vũ Lê
0 nhận xét:
Đăng nhận xét